.png)
door Carsten Reijnen
Afgelopen week werd in Dubai een nieuw residentieel project gelanceerd. Binnen drie uur waren alle eenheden verkocht. Geen marketingcampagne richting het grote publiek, geen grootschalige social media-actie maar alleen directe communicatie naar een selecte groep kopers die goed voorbereid was.
Voor de buitenwereld lijkt dit misschien uitzonderlijk, maar binnen de markt is het inmiddels een patroon dat zich steeds vaker herhaalt. De vraag is: wat zegt dit over de vastgoedmarkt in Dubai en wat betekent het voor jou als potentiële koper of investeerder?
Dubai: een markt die draait op snelheid en voorbereiding
Wat Dubai uniek maakt, is dat het hier niet alleen draait om de kwaliteit van een woning of de aantrekkelijkheid van een locatie. Natuurlijk zijn dat belangrijke factoren, maar de doorslaggevende factor is vaak timing.
De kopers die daadwerkelijk slagen, hebben hun huiswerk gedaan nog vóórdat een project officieel wordt aangekondigd. Ze hebben zich vroegtijdig ingeschreven, beschikken over de juiste documenten, weten wat ze willen en zijn in staat om snel te handelen.
Veel projecten worden al grotendeels verkocht in de zogenaamde “pre-launch” fase, waarin een ontwikkelaar het project slechts deelt met een beperkt netwerk van adviseurs, investeerders en bestaande klanten. Tegen de tijd dat de officiële verkoop begint, is een groot deel al weg. Vaak tegen een interessante prijs.
Waarom de markt zo snel beweegt
De snelheid waarmee vastgoed in Dubai momenteel wordt verkocht, is geen toeval. Het is het resultaat van een reeks ontwikkelingen die de stad in korte tijd hebben getransformeerd tot een van de meest gewilde markten ter wereld. Allereerst is er de enorme bevolkingsgroei. In slechts tien jaar tijd is het aantal inwoners verdubbeld en de overheid mikt op ruim 7,8 miljoen inwoners tegen 2040. Die groei vraagt om woningen en dat legt druk op de beschikbaarheid van kwalitatief aanbod.
Daar komt bij dat Dubai kapitaal aantrekt uit alle hoeken van de wereld. Wat ooit een regionale investeringsmarkt was, is nu een mondiaal speelveld geworden. Kopers komen niet alleen uit de Golfregio, maar ook uit Europa, Azië en Noord-Amerika.
Voor veel van die investeerders is het niet alleen de groei die telt, maar ook het rendement. In veel Europese steden zijn netto huurrendementen van 2 tot 4 procent inmiddels de norm geworden. In Dubai liggen die cijfers vaak fors hoger, tussen de 6 en 9 procent, afhankelijk van de locatie, het type woning en de beleggingsstrategie.
Daarnaast is er het fiscale klimaat, dat voor veel investeerders doorslaggevend is. In Dubai betaal je geen inkomstenbelasting, geen vermogensbelasting en geen erfbelasting. Dat maakt het aantrekkelijk voor mensen die vermogen willen opbouwen of beschermen, zonder dat er onderweg te veel van af gaat.
Tot slot is er nog iets fundamenteels veranderd: het vertrouwen in de markt. Waar er vroeger twijfels bestonden over off-plan projecten en kopersbescherming, heeft de overheid de afgelopen jaren sterk geïnvesteerd in regelgeving, transparantie en digitale processen. Die professionalisering zorgt ervoor dat niet alleen particulieren, maar ook grotere, institutionele partijen zich comfortabel voelen om hier te investeren.
Alles bij elkaar verklaart dit waarom de vraag zo hard groeit en waarom goede projecten tegenwoordig binnen enkele uren kunnen zijn uitverkocht.
Wat moet je als koper of investeerder weten?
Het belangrijkste inzicht is dat de Dubai-markt niet werkt zoals veel mensen gewend zijn. In steden als Amsterdam, Brussel of Frankfurt begint verkoop met een marketingcampagne en brochure, gevolgd door een inschrijftermijn of open dagen. In Dubai is dat vaak precies andersom.
Wie wacht tot een project op social media verschijnt of via Funda-achtige websites wordt gedeeld, is meestal al te laat. De meeste transacties gebeuren vóórdat het project officieel de markt op gaat.
De snelheid waarmee projecten verkocht worden, is niet zomaar een tijdelijke opleving. Het is het gevolg van een bredere structurele ontwikkeling. Dubai zet in op economische diversificatie, toerisme, technologie, onderwijs en duurzaamheid.
Daarnaast wordt er volop gebouwd aan infrastructuur die de stad verder opent: nieuwe metrolijnen, grote gebiedsontwikkelingen zoals Dubai South en The Creek, en extra verbindingen naar de luchthaven en haven.
In dit soort gebieden zien we nu al dat vroege kopers beloond worden met een flinke waardestijging nog vóór oplevering. En dat trekt weer nieuwe investeerders aan. Het is een zichzelf versterkend proces.
Meer weten?
Wie serieus overweegt om in Dubai vastgoed te kopen, doet er goed aan zich te verdiepen in hoe de markt echt werkt. Begrijp het tempo, ken de fases van een projectlancering en weet hoe je jezelf strategisch opstelt.
Wil je je verdiepen in de huidige projecten, begrijpen hoe zo’n pre-launch traject verloopt of gewoon eens sparren over wat er speelt in de markt? Dan is het slim om daar op tijd mee te beginnen. Neem contact op met ons Nederlandse gediplomeerde team in Dubai: hallo@huis.ae of stuur ons een berichtje via deze site.
.webp)